Industrial Auction warming
2009-05-18 12:18
In Malaysia, the industry has been put on the auction table, not new, a global financial crisis last year that, in the warming up after the auction market set off fierce wind blowing, ASEAN members Malaysia can not escape, the auction house expected this year more industries were taken over or auction.
The number increased by 20% auction
Industrial Auctioneers Sdn Bhd general manager Danny pointed out that the global financial crisis still lingering, the temperature can not drop the case, is expected to be more industrial property owners in financial crises, some industrial units will be put on the auction tables .
In the first few months of this year, the auction industry as a whole the number of times than usual, increased by 10% to 20%, which houses the hardest hit middle and low, medium low-cost apartments (prices from 50 thousand to 150 thousand ringgit) should Auction a case of an increase of 15%, high-end condominium auction increased by 10% for the office, auction data, 20%, there is little increase in real estate auctions, only 5%.
Chen strength of industry's business, said the past six months, the implementation of industry transactions, many of which introduced to the auction the bank unit, although the resale market has been relatively little something, but the auction unit increase in work is quite busy.
He said that the auction industry is usually divided into two kinds, the auction broker commissioned by the bank do it, and the other by the auctioneer, such as land boards or the courts.
In some cases, banks are also members of the auctioneer's auction team, like the developers have their own surveyors, solicitors, the situation is the same.
As the bank's auction broker, how spread the message with the auction units? Chen said the industry, industry generally have a lot of old and new brokerage customers as these customers can be potential buyers, the auction of the unit to be hung in their own web page, or through advertising.
Of course, you can develop new customer lists to the auction site the auction broker may know some new customers, new customers from the source.
In short, the auction industry to grasp the message, you can branch from lending institutions, the auctioneer or solicitor's office to obtain the list of the auction industry.
Some banks and the auction industry officials are working closely with brokers, their offices have information on the auction industry, who will conduct the auction industry often search activity, in addition, the Internet brokerage industry in particular, the page will hang up the message.
Public Notice of Auction Industry to attract bidders
Auctioneer auction industry generally do what the public notice, in order to attract more people to join the ranks of bid, he finalized the sale price of the commission depends on the percentage of the auctioneer's advertising expenses paid by the lending institutions.
The notice called Notice of Auction, inside information include the following:
a) industrial location, area, land leases and other related information.
b) the details of outstanding lending institutions.
c) bank's lawyer, contact the auctioneer pipeline.
d) reservation price e) the auction date, place and time.
Who's industrial auction high risk?
Economic trends in the doldrums, the per capita income or reduced income for consumption, causing a chain reaction, many companies will reduce operating costs as a priority issue, in large part of this under one of the measures that employers are forced to take measures to layoffs or wage cuts to relieve cost pressures.
In addition to cutting staff, some businesses are taking early retirement system, or human resource restructuring plan to reduce costs and improve efficiency.
When the enterprise after another to take conservation measures to its regular staff overtime earned income or less, when the income of a reduction in the pace of spending in many daily chaos will occur.
If you plan properly, plus the usual regular income sufficient to meet only the costs, salaried class, then there will be hard-pressed situation.
Economic deterioration in
the auction industry, increase the probability
the auction industry, increase the probability
Homebuyers Chung Ling Chen, director of Chinese Association, said the scenario further deterioration of the mortgage installments in arrears Case natural increase, if such a situation a long time does not improve, or further deterioration of the industry have been put on the auction tables will be a corresponding increase in the probability of .
However, the Government recently proposed extension of 12 months to pay the mortgage installments, is expected to alleviate the current difficulties, but must submit an application, rather than automatically enjoy such convenience.
The overall industry volume for the auction, an increase of 10 times than normal to 20%, middle and low housing hardest hit, prices from 50,000 to 150,000 units between RM auction a case of an increase of 15% increase in high-end condominium auction 10%, as office buildings, auction data, 20%, there is little increase in real estate auctions, only 5%.
Chan Chung Ling, said the owners of middle and low industry, industrial holding capacity is relatively weak, their incomes are generally in the low income and expenses may be many times flat, once the reduction in income, the installment of a case of mortgage arrears relative higher, which are not rare; The office of the auction data 20%, in the current economic downturn and difficult business environment environment, there are many vacant office buildings or commercial premises has been a long time, or not hire.
If the owners do not hold strong production capacity, will inevitably fall into a dilemma, no alternatives, the auction industry by financial institutions is going to happen.
An industry has been put on the auction table, the owners may be reluctant for one thing, you do not want to lose the industry, some people may try to join the ranks of the tender.
Know the auction process
Bank loans are defaulted installment of a time when the auction industry is usually the reserve price and the market price is almost the same, the banks hope that the auction from the industry up for the losses.
To participate in the auction industry bid, you must be some understanding of the auction process. At an auction, you may be a good purchase industry, but be very careful.
Why the industry is placed in the auction tables?
When the borrowers defaulted loans monthly installments industry for some time, lending institutions such as banks, finance companies making related efforts, including the issuance of legal documents to related borrowers, the lenders still have not or are unable to pay installments , banks have the right to auction the property.
The main business of lending institutions is to make a profit, despite the precautions that they will still turn into a bad loan ratio, probably due to many such loans may face financial problems, like the current economic situation, led them to unable to repay loans on time.
Banks to protect their own interests, while not also take the opportunity to avoid it, they will usually resort to legal action, disposal through public auction, the industries to recover bank loans were defaulted loans.
According to appraiser estimated price auction
Before the auction, the banks estimate based on the valuation price of the auction division of the estate, such loans are also more fair, they can not take the risk of violating the law, but must abide by formal action judicial process.
For the lending institutions for the sale by auction industry, time-consuming, to recover bad debts may lose the valuable resources, their main purpose is not to maximize sales value, but to recover the funds have been lent, and the industry involved in the sale of the related costs or expenses.
The bank prepared to auction the industry, from the issue of reminder notices of default to bank lawyers to apply to the relevant government departments to obtain the quasi-auction orders, appointed auctioneer, set a date of the auction to develop the auction reserve price, usually at least 6 month's time.
Adhere to the bottom line to avoid excessive
If you are going to understand how the auction industry activity, preferably at brokerage industry or industry consultants in the hotel industry at the auction, the public can get to observe the conduct of the auction; in court, only with people allowed to enter the bank draft auction hall.
Observe how the auction
However, if you can accept the auction reserve price, and you are the only bidder, you have to weigh whether it should be at this time, to preserve the unit price bid for the industry, or the next auction to grasp the opportunity, the next auction, If the price is attractive, may attract more bidders, the property unit may be a higher price, or higher level than the reserve price to sell.
When the bidding began, the auctioneer may make the greatest efforts to encourage or persuade early to bid to enhance their bid price, if the price has exceeded the maximum price you set, do not despair, to keep a cool head, not by emotion or arrogant feeling is, if the original tender price exceeded the maximum price you should not continue to bid, you go inside the purchase of industry, not to demonstrate your financial capacity, not to mention there are many industries the market waiting for you to choose purchase.
Should try to understand the situation inside
Chen industry that some industries to be auctioned may be a number of vacant units for some time, there are a few owners still living in the inside of the industry, prospective subscribers, usually only in the industry, outside, not the flat thin inspection, there you may get some problems, or the unit may not be satisfactory.
From other channels start with
If the unit vacant, or try any other channels from the window to see the house, it could be with the neighbors, the management company chat to inquired how long the houses vacant, the last time the owners or tenants to stay.
If the situation simply can not see the house, you must prepare well to face the worst situation, another is that some people live in the industrial units, which may be owners or tenants, if their friendly attitude, of course, as they might be with you meet.
If the unit is rented to others, you may have existing tenants, if you are successful by the relevant unit standard, they may accept your new owners.
If the tenants living in the units of the unfriendly and hostile attitude hold, it is best to consider, do not place your hands driven by court order tenants, regardless of whether they are owners or tenants.
Another point is that if houses in view, if the property in need of a major renovation and decoration costs you not sure, best to ask your contractor or decorators for your price.
Through the court process more difficult
If the auction to bid to purchase units, through the court proceedings would be more troublesome is that the auctioneer by the High Court assigned to the unit.
As for the brokerage by the bank through the auction sale of industrial units to go off, usually not to the court, but after "LACA" (transfer of ownership of property) of the procedures.
However, the last six months the success rate of the auction industry is not high, many customers choose, they tend to be more cautious.
Strictly speaking, if the unit is ideal, most are not at the auction tables.
There have been a number of bidders interested in bidding or auction of unit experience in the face of the owners do not want to move out of trouble for this, Chen said the industry, if the court order has been issued, the owner can not be defied, removed the last of the way, unless They took the tender through other people to Standard back to the housing.
Normal pace of bidding shall
The wind hit the auction for the industry intensified the trend, industry consultant Minanduosi said that if the bid purchase by industry lawyers to ensure that your "high efficiency" in order within a period of trading procedures.
In the open auction market industry bidders pay 10% of the initial price, it is often must be within 90 days, or less than 120 days to repay the remaining 90% of the housing price, or 10% down payment will be forfeited.
He said that when the industry by the banks in the open market auction, most people would think that this industry should be better than market price, sometimes indeed, but often not the case.
On industry investors, the auction will be an opportunity to lower prices for the industry was forced to put in the auction industry, the financial institutions desk, do everything disposal industry to make up for their losses.
If you meet is a good auction industry, and consider buying, it is best to follow the normal pace of bidding.
First call to the auctioneer's office, asking them to fax or e-mail auction industry information, industry information, including information for sale.
Bidders do not underestimate the importance of such information, other issues to pay attention to the industrial units to see whether the individual has a lease / lease layer, is to be frozen into the private sector to make, a pile of unpaid bills, there lived not ready yet move people.
Minanduosi stressed that the provisions of the auction industry documents are generally not negotiable, it is important to understand the provisions, if any of the provisions do not understand, the best advice is to consult lawyers, as lawyers asked the banks not very appropriate, usually They are representatives of banks, banking lawyers information, mainly to facilitate your lawyer contact them.
Counsel should consult the views of
Minanduosi that would be better to auction documents to lawyers to read, and then ask them a number of search:
● If the property has a lease individually or layered, they need a land / lease searches, including the face to see if there are any restrictions or mortgage, etc..
If you are not stratified by individual title deeds or lease, the lease is still a total industry, the developer can obtain the information.
● If you are building, apartment or condominium, the developer can view the current status of the industry, the developer whether to approve the transaction, the owner is also the developer owed large sums of management and maintenance fees.
If the developer has been wound up by the official trustee to take over the property, the response may be more relevant for a long time, if the refusal to issue the transaction documents, the situation may be complex.
If the file Zhiming auction, the buyer must pay the former owners owed the development of the service fee, and you successfully marked by the relevant units in the development of business transaction documents before giving its consent, you must pay out of their pocket money owed fees.
● In addition to service charge, you have to see numbers tax, land tax and other fees, such as water and electricity are still not paid off, perhaps through counsel inquiry, takes hundreds of ringgit, but may still be worth it; if the lawyer's advice to " should not buy ", it is best not to, if the attorney is the brightest" green light ", you can continue with the transaction.
Pick up a bargain from the auction?
Minanduosi said, do not identify the auctioneer set a reserve price below the current market price, often called the auction reserve price, in fact, the market price indicators.
The first auction or near the market
Usually the first auction may be very close to the current market price, if the first auction, no bidding, the bank usually in a few months of the auction action to reduce the reserve price by 10%.
If the industry still can not sell units, at the 3rd auction action to preserve the upset Jiangzai 10% reduction, and so on.
Of course you want or 3 times in the second auction of action, successful purchaser of the industrial units, therefore, the best the industry has to be able to identify several of the auction.
In the first 3 or 4 times the auction action, if not yet been purchased, some banks may choose to buy, Xu as the policy of individual banks.
If the auction industry in the process of buying all still goes well, you want to calculate the purchase of the industry will pay the highest price, including the time, the former owners did not pay the bills, legal fees, renovation fees.
The best purchase price than the market price 10 to 20%
You buy the units, the price had better than the market price from 10 to 20 percent, so it may be to their advantage; addition, we must learn to banks, the banks are prepared to provide loans to you, the loan rate, interest on financing, etc. .
Conclusion
In the auction end, if you tender to the industry, it may take 90 days or 120 days to pay the remaining housing section, depending on how the auction documents written, preferably as soon as possible goes to loan application documents to the banks and lawyers in order to start to prepare the necessary contract documents.
Technically speaking, you are the new owners, however, in law, the industry does not belong to you, only 90% of housing in the remaining section has been paid in full before we can think so.
Vacant if the industry, especially doors and windows are missing, we must first install, lock, to ensure that third parties will not ran out, saying it was his new home purchase.
Sin Chew Daily / investment wealth / industry focus ‧ 2009.05.018
產業拍賣升溫
2009-05-18 12:18
在大馬，產業被擺上拍賣桌，並非新鮮事，去年那一場全球金融危機，在持續升溫之後，市場掀起的拍賣風越吹越猛，東盟成員國的大馬也無法倖免，拍賣行預計今年會有更多的產業被接管或拍賣。
拍賣宗數提高20%
產業拍賣行私人有限公司總經理丹尼指出，在全球金融危機仍揮之不去，溫度無法下降的情況下，預料會有更多的產業業主陷入財務危機，部份產業單位將被擺上拍賣桌。
在今年的首幾個月，拍賣產業的整體數量，比平常時期增加10%至20%，其中中低檔房屋受到的衝擊最大，中低價公寓（價格在5萬至15萬令吉之間）的拍賣個例增加15%，高檔共管公寓的拍賣增加10%，至於辦公樓，拍賣數據增加20%，有地產業的拍賣增幅較小，只是5%。
實力產業公司的陳建業說，這半年來，產業交易的落實，其中有不少是銀行推出來的拍賣單位，雖然轉手市場的交易相對少了一些，不過，拍賣單位增加，工作也相當忙碌。
他說，拍賣產業通常分為2種，由銀行委托拍賣經紀代勞，另外是由拍賣師，譬如土地局或法庭進行。
有些時候，銀行也是拍賣師的拍賣小組成員，好比發展商有他們本身的測量師、代表律師，情況是一樣的。
身為銀行的拍賣經紀，要如何傳開有拍賣單位的訊息？陳建業說，產業經紀一般有不少新舊客戶，可以將這些客戶列為潛在買家，將要拍賣的單位掛在本身的網頁，或是通過廣告宣傳。
當然也可以開發新的顧客名單，拍賣經紀到拍賣地點也會認識一些新的顧客，從中建立新的客戶來源。
簡單來說，要掌握拍賣產業的訊息，可以從借貸機構的分行，拍賣官或律師的辦公室，取得拍賣產業名單。
一些與銀行及拍賣官有緊密合作的產業經紀，他們的辦事處也有拍賣產業的資料，他們經常會展開拍賣產業搜尋活動，此外，互聯網特別是產業經紀的網頁，也會掛上有關訊息。
公開產業拍賣通告吸引競購者
拍賣官一般都會儘所能公開產業拍賣通告，以吸引更多人加入競購行列，他的傭金有賴於買賣敲定價的百分比，拍賣官的廣告開銷則由借貸機構支付。
有關通知稱為拍賣通告，裡邊的資料包括以下幾點：
a）產業所在地、面積、地契等相關資料。
b）拖欠借貸機構的詳情。
c）銀行的律師、拍賣官的聯絡管道。
d）保留價格e）拍賣日期、地點及時間。
誰的產業拍賣風險高？
經濟走勢低迷、人均收入或可供消費收入減少，產生連鎖效應，不少企業將削減公司營運成本列為首要議題，在這個大環節之下，其中一個措施是僱主被迫採取裁員或減薪措施，以紓緩成本壓力。
除了裁減員工，一些企業也採取提早退休制，或進行人力資源重組計劃，以減少成本及提高效率。
當企業接二連三採取節約措施，旗下員工的正規收入或超時收入自然相應減少，當收入一減少，許多日常開銷的步伐將出現混亂狀況。
如果規劃不當，加上平時的收入只足以應付正規開銷，受薪階級這時就會出現捉襟見肘的局面。
經濟惡化
產業拍賣機率提高
產業拍賣機率提高
購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，假設情況進一步惡化，拖欠房貸分期付款的個例自然增加，如果這樣的形勢長久不改善，或者進一步惡化，產業被擺上拍賣桌的機率將相應提高。
不過，政府不久前建議展延12個月償付房貸分期付款，預料可以緩解當下困境，只是必須提出申請，而非自動享有這樣的便利。
針對拍賣產業的整體數量，比平常時期增加10至20%，中低檔房屋受到的衝擊最大，價格在5萬至15萬令吉之間的單位，拍賣個例增加15%，高檔共管公寓的拍賣增加10%，至於辦公樓，拍賣數據增加20%，有地產業的拍賣增幅較小，只是5%。
陳鍾靈說，中低檔產業的業主，產業持有能力相對較弱，他們的收入一般屬於中低水平，許多時候收入與支出可能持平，一旦收入減少時，拖欠房貸分期付款的個例相對較高，這並不稀奇；至於辦公樓的拍賣數據增加20%，在當前經濟不景、生意難做的大環境，有不少辦公樓或商業單位空置已久，或是無法出租。
如果業主的持產能力不強，難免陷入進退兩難，在別無選擇下，產業遭金融機構拍賣是很可能的事。
一件產業被擺上拍賣桌，對業主來說可能是無奈的一件事，如果不想失去有關產業，有些人可能會設法加入投標行列。
拍賣程序知多少
銀行在貸款者拖欠分期付款一個時候，將產業進行拍賣時，通常底價與市場價相差無幾，銀行也希望能從產業的拍賣彌補其損失。
要參與拍賣產業的投標，你必須對拍賣的程序有些瞭解。在拍賣會上，你可能會購獲不錯的產業，但是要很謹慎。
為何產業被擺在拍賣桌？
當貸款者拖欠每月的產業貸款分期付款一段時間，借貸機構如銀行、金融公司在做出相關努力，包括發出法律文件給相關貸款者後，貸款者仍沒有或無法償還分期付款，銀行有權拍賣有關產業。
借貸機構的業務最主要是賺取利潤，儘管採取相關防範措施，但仍會有一個比率的貸款演變成壞賬，原因可能很多，譬如貸款者可能面對財務問題，好比目前的經濟現狀，導致他們無法按時償付貸款。
銀行為了保障本身的利益，同時，為了避免人們趁機不還，他們通常會訴諸法律行動，通過公開拍賣脫售有關產業，以取回貸款者拖欠銀行的貸款。
根據估價師預估價拍賣
在拍賣之前，銀行會根據估價師的預估價拍賣有關產業，這樣對貸款者也比較公平，他們不能冒違反法律的風險，而是必須遵守正規的司法程序行動。
對於借貸機構來說，通過拍賣活動出售產業相當耗時，在取回壞賬可能會失去寶貴資源，他們的主要目的不是爭取最高銷售價值，而是收回已貸出的資金，以及在出售產業涉及的相關費用或開銷。
在銀行準備對有關產業進行拍賣，從發出拖欠貸款提醒通知書到銀行律師向政府相關部門提出申請，以取得拍賣准令、委任拍賣官、訂一個拍賣日期、制定拍賣底價，通常需要至少6個月的時間。
堅持底線免超標
如果你準備瞭解拍賣產業活動如何進行，最好是出席產業經紀或產業顧問公司在酒店舉行的產業拍賣會，公眾人士可以從中觀察拍賣活動的進行；在法庭，惟有帶著銀行匯票的人才獲准進入拍賣廳。
觀察拍賣如何進行
不過，假如可以接受拍賣底價，而且你是唯一的投標者，你必須權衡是否應該在這個時候，以保留價標下該產業單位，或是在下一次拍賣活動掌握機會，下一次的拍賣活動，如果價格吸引人，可能會吸引更多投標者，有關產業單位可能以較高價格、或是比保留價更高的水平售出。
當投標活動開始時，拍賣官可能盡最大努力，鼓勵或遊說早到的投標者不斷提高投標價，假如價格已超越你自己設定的最高價，不要失望，要保持冷靜的頭腦，不要受情感或自大的情緒左右，如果投標價已超出你原定的最高價，不要繼續投標，你到裡邊是購買產業，不是要展示你的財務能力，何況市場上還有不少產業等著你去選購。
應設法瞭解屋內情況
陳建業指出，有些待拍賣的產業，可能是一些空置一段時間的單位，也有少數是業主仍住在裡邊的產業，有意投標認購者，通常只能在產業外面看，無法入屋細細檢查，有時可能會買到一些有問題、或是未必讓人滿意的單位。
從其他管道下手
假如該單位空置，嘗試從窗口或任何其他管道，瞭解屋內情況，不妨與鄰居、管理公司閒談，以探聽房屋空置多久、上一個業主或住客居留的時間。
假如根本無法查看屋內情況，必須做好面對最壞情況的準備，另外一種情況是有人在該產業單位居住，這可能是業主或租戶，假如他們態度友善，這當然好，他們可能會與你配合。
假如有關單位是出租給別人，你可能會有現成租戶，假如你成功標獲有關單位，他們可能接受你為新的業主。
如果居住在有關單位的房客不友善，並抱持敵意態度，最好要考慮，不要在你手上發生通過庭令驅趕住客的問題，不論他們是業主或租戶。
還有一點是，假如在查看房屋後，如果有關產業單位需要大整修，而你對裝修成本又不肯定，最好是請你的承包商或裝修商為你訂價。
通過法庭程序較麻煩
假如要投標購買拍賣單位，通過法庭進行的程序會比較麻煩，就是由高庭分配給拍賣師的單位。
至於由銀行通過拍賣經紀去脫售的產業單位，一般還沒到法庭，而是經過“LACA”（轉讓產業擁有權）的程序進行。
不過，最近這大半年的產業拍賣成功率並不高，客戶選擇多，他們一般比較謹慎。
嚴格來說，假如是理想的單位，多數都不會上到拍賣桌。
一些有意或曾經有過投標競購拍賣單位經驗的人，面對業主不願搬出去的麻煩，針對這點，陳建業表示，假如庭令已經發出，業主不能違抗，搬走是最後的途徑，除非他們能通過其他人代為投標，以期標回有關房屋。
應依正規步伐競購
針對產業拍賣風的吹襲力度加大的趨勢，產業顧問米南多斯說，如果投標購獲產業，要確保你的律師“效率超高”，以便在限期內辦妥交易手續。
在公開拍賣市場的產業投標者，支付10%的首期價後，通常必須在90天，或不超過120天內償還其餘90%的屋價，否則10%的首期付款將被沒收。
他說，當產業由銀行在公開市場拍賣時，一般人會認為，這產業應該比市價低，有些時候的確是，但有許多時候並非如此。
對產業投資者來說，拍賣會是一個以較低價格購買產業的機會，被迫將產業擺在拍賣桌的金融機構，儘所能脫售產業，以彌補他們的損失。
假如你遇到的是一幢不錯的拍賣產業，而且考慮購買，最好能依循正規步伐競購。
首先撥電到拍賣官的辦公室，要求他們傳真或電郵拍賣產業的資料，這些資料包括待售產業的資料。
競標者不要小看這些資料的重要性，其他要注意的問題包括要查看有關產業單位是否擁有個別地契／分層地契、是否被進私人凍結令、有一堆未償付的賬單、尚住著不準備搬走的人。
米南多斯強調，拍賣產業文件的條文一般都沒有商議餘地，因此瞭解有關條文相當重要，如果有任何條文不明白，最好是請示律師的意見，至於詢問銀行的律師則不很恰當，通常他們是代表銀行，提供銀行律師的資料，主要是方便你的律師與他們聯絡。
宜請示律師意見
米南多斯說，最好是將拍賣文件交給律師閱讀，然後要求他們進行一些搜尋：
●假如有關產業擁有個別或分層地契，他們需要展開土地／地契搜尋，包括查看是否有面對任何限制或抵押等等。
如果是一些沒有個別地契或分層地契、仍屬於總地契的產業，可以向發展商索取有關資料。
●如果是大廈、公寓或共管公寓，可以向發展商查看有關產業現有的狀況，發展商是否批准有關交易、業主是否還拖欠發展商大筆的管理維修費。
如果發展商已經清盤，並由官方財產托管人接管，有關方面的回應可能比較久，如果拒絕發出交易文件，形勢可能複雜化。
假如拍賣文件誌明，買家必須償付前業主拖欠發展商的服務費，而你成功標獲有關單位，在發展商發出同意交易文件之前，你必須自掏腰包支付這筆拖欠的服務費。
●除了服務費，你必須查看門牌稅、地稅及其他費用，如水電費是否仍未還清，也許通過律師的查詢，需要花數百令吉，但可能還是值得的；假如律師給的意見是“不宜購買”，最好是不要，假如律師亮的是“綠燈”，那麼可以繼續進行有關交易。
從拍賣撿便宜貨？
米南多斯說，千萬不要認定拍賣官設下的底價低於現有的市價，許多時候所謂的拍賣底價，其實就是市價的指標。
首次拍賣或接近市價
通常第一次的拍賣可能很接近現有的市價，假如在第一次拍賣活動，沒有競標者，銀行通常會在幾個月後的拍賣行動調低底價10%。
假如該產業單位仍無法售出，在第3次的拍賣行動，保留底價將再調低10%，以此類推。
你當然希望能在第二或第3次的拍賣行動，成功購買該產業單位，因此，最好能查明有關產業已經進行幾次的拍賣。
在第3或第4次的拍賣行動，假如仍未有人購買，一些銀行可能自己買下來，胥視個別銀行的政策。
假如在購買拍賣產業的過程中一切還順利，你要計算的是購買該產業將付出的最高代價，包括時間、前業主未償付的賬單、律師費、裝修費等等。
購買價最好比市價低10至20%
你購買的有關單位，價格最好能比市價低10至20%，這樣才可能對自己有利；另外，還要向銀行瞭解，銀行是否準備提供貸款給你、貸款的幅度、融資的利息等等。
結語
在拍賣會結束，如果你投標獲得該產業，可能需在90天或120天內支付其餘的屋款，視拍賣文件如何寫明，最好是儘快呈上貸款申請文件給銀行及律師，以便開始所需的合約文件準備。
從技術層面講，你是新的業主，可是，在法律上，該產業還不屬於你，惟有在其餘的90%屋款已經繳清才可以這樣認為。
假如該產業空置，特別是一些門窗已不翼而飛，一定要先安裝、上鎖，確保不會跑出第三者，指那是他購買的新屋。
星洲日報／投資致富／產業焦點‧2009.05.018
Industri pemanasan Lelong
2009/05/18 00:18
Di Malaysia, industri tersebut telah diletakkan di meja lelong, tidak baru, tahun lalu bahawa krisis kewangan global, terus memanas setelah pasaran lelong berangkat angin kencang bertiup, Malaysia ahli ASEAN tidak boleh melarikan diri, akan lelong tahun ini industri lebih diambil alih atau lelong.
Jumlah meningkat 20% lelong
Lelong Industri Sdn Bhd pengurus Danny umum menunjukkan bahawa krisis kewangan global masih melekat, suhu tidak boleh drop kes ini, diharapkan pemilik hotel lebih industri di krisis kewangan, beberapa unit industri akan ditempatkan di meja lelong .
Dalam beberapa bulan pertama tahun ini, industri lelong sebagai nombor turun kali dari biasanya, naik 10% menjadi 20% yang rumah tengah paling terpukul dan rendah, di apartemen yang murah (harga 50.000-150.000 ringgit) perlu Lelong kes meningkat 15%, lelong kondominium high-end meningkat sebanyak 10% untuk kantor, data lelong, 20%, ada kenaikan sedikit di lelong real estat, hanya 5%.
Chen kekuatan perniagaan industri, berkata enam bulan terakhir, pelaksanaan urus niaga industri, banyak yang dikeluarkan pada unit bank lelong, walaupun telah dijual kembali pasaran sesuatu yang relatif sedikit, namun peningkatan unit lelong dalam pekerjaan hanya sibuk.
Dia mengatakan bahawa industri lelong biasanya dibagi menjadi dua jenis, broker lelong ditugaskan oleh bank melakukannya, dan yang lainnya oleh juru lelong, seperti papan tanah atau mahkamah.
Dalam beberapa kes, bank juga anggota pasukan lelong lelong, seperti para pengembang memiliki surveyor sendiri, peguam, situasi yang sama.
Sebagai broker lelong bank, bagaimana menyebarkan mesej bahawa unit lelong? Chen berkata industri, industri umumnya memiliki banyak pelanggan lama dan broker baru ini pelanggan dapat pembeli berpotensi, pelelangan unit yang akan digantung di laman web mereka sendiri, atau melalui iklan.
Tentu saja, anda boleh mengembangkan senarai pelanggan baru ke laman web lelong lelong broker mungkin tahu beberapa pelanggan baru, pelanggan baru dari sumber.
Kesimpulannya, industri lelong untuk memahami mesej, anda boleh cabang dari lembaga pemberi pinjaman, para juru lelong atau pejabat peguam untuk mendapatkan senarai industri lelong.
Beberapa bank dan pejabat lelong industri bekerja sama dengan broker, pejabat mereka mempunyai maklumat tentang industri pelelangan, mereka sering akan memulakan kegiatan industri lelong pencarian di samping itu, broker industri pada khususnya Internet, laman yang akan menutup mesej.
Notis Umum Lelong Industri untuk menarik penawar
Lelong lelong industri umumnya melakukan apa kenyataan awam, dalam rangka untuk menarik lebih banyak orang untuk bergabung dengan barisan tawaran, ia menyelesaikan harga jual yuran bergantung pada peratusan kos iklan lelong yang dibayar oleh agensi pemberi pinjaman.
Notis Notis Lelong disebut, di dalam maklumat adalah sebagai berikut:
a) lokasi industri, daerah, sewa tanah dan maklumat berkaitan yang lain.
b) butiran lembaga pinjaman yang beredar.
c) peguam bank, hubungi paip lelong.
d) harga tempahan e) tarikh lelong, tempat dan waktu.
Siapa lelong industri risiko tinggi?
trend Ekonomi patah hati itu, pendapatan per kapita atau pendapatan dikurangkan untuk konsumsi, menyebabkan reaksi berantai, banyak syarikat akan mengurangkan kos operasi sebagai isu keutamaan, sebahagian besar di bawah salah satu langkah yang pengusaha terpaksa mengambil tindakan untuk PHK pemotongan upah atau untuk mengurangkan tekanan kos.
Selain kakitangan pemotongan, beberapa syarikat telah mengambil sistem pencen awal, atau sumber-sumber daya manusia rancangan penstrukturan untuk mengurangkan kos dan meningkatkan kecekapan.
Ketika syarikat selepas lain untuk mengambil tindakan pemuliharaan, kakitangan biasa lembur pendapatan yang diterima atau kurang, bila pendapatan pengurangan kelajuan pengeluaran dalam sehari-hari banyak kekacauan akan berlaku.
Jika anda merancang dengan betul, ditambah dengan pendapatan tetap biasa hanya cukup untuk memenuhi kos, kelas gaji, maka akan ada kesulitan situasi.
kemerosotan ekonomi dalam
industri lelong, meningkatkan kebarangkalian
industri lelong, meningkatkan kebarangkalian
Homebuyers Chung Ling Chen, pengarah China Association, mengatakan senario penurunan lebih lanjut dari ansuran hipotek tunggakan kes peningkatan alami, jika situasi seperti lama tidak membaik atau kerosakan lebih banyak industri telah diletakkan di meja lelong akan meningkat berkaitan dalam kebarangkalian .
sambungan Namun, Kerajaan baru-baru ini mencadangkan 12 bulan untuk membayar ansuran kredit, diharapkan untuk meringankan kesulitan saat ini, tetapi harus menyerahkan aplikasi, bukan secara automatik menikmati kemudahan tersebut.
Volume keseluruhan industri untuk pelelangan, naik 10 kali dari muzik hingga 20%, perumahan menengah ke bawah terkena kesan paling teruk, harga dari 50.000 menjadi 150.000 unit antara lelong RM kes meningkat meningkat 15% dalam pelelangan kondominium high-end 10%, sebagai perkantoran, data lelong 20%, dengan lelong real estat naik kurang, hanya 5%.
Chan Chung Ling, berkata para pemilik industri menengah dan rendah, kapasiti memegang industri relatif lemah, pendapatan mereka umumnya di berpendapatan rendah dan beban mungkin berkali-kali datar, setelah pengurangan pendapatan, ansuran kes tunggakan kredit relatif lebih tinggi, yang tidak jarang; Pejabat data lelong 20%, di penurunan ekonomi saat ini dan persekitaran perniagaan persekitaran yang sulit, ada banyak bangunan pejabat kosong atau tempat komersil telah lama atau tidak menyewa.
Jika pemilik tidak memiliki kapasiti pengeluaran yang kuat, pasti akan jatuh ke dalam dilema, tidak ada alternatif, industri lelong oleh institusi kewangan yang akan terjadi.
Sebuah industri telah meletakkan di meja lelong, para pemilik mungkin enggan untuk satu hal, anda tidak mahu kehilangan industri ini, beberapa orang boleh cuba
Mengetahui proses lelong
Pinjaman bank yang macet ansuran saat industri lelong biasanya harga cadangan dan harga pasaran adalah hampir sama, bank-bank harapan bahawa lelong dari industri untuk kerugian.
Untuk menyertai dalam industri tawaran lelong, anda perlu beberapa pemahaman tentang proses lelong. Di lelong, anda mungkin menjadi industri pembelian yang baik, tetapi sangat berhati-hati.
Mengapa industri ini ditempatkan di meja lelong?
Ketika peminjam menjelaskan ansuran kredit bulanan industri untuk beberapa waktu, pinjaman lembaga-lembaga seperti bank, syarikat pembiayaan membuat usaha-usaha yang berkaitan, termasuk penerbitan dokumen legal untuk peminjam yang berkaitan, para kreditur masih belum atau tidak mampu membayar cicilan , bank mempunyai hak untuk lelong hotel.
Perniagaan utama dari lembaga pemberi pinjaman adalah untuk mendapatkan keuntungan, walaupun tindakan yang mereka masih akan berubah menjadi nisbah kredit yang buruk, mungkin kerana banyak pinjaman tersebut mungkin menghadapi masalah kewangan, seperti situasi ekonomi saat ini, membawa mereka ke tidak boleh membayar pinjaman tepat waktu.
Bank untuk melindungi kepentingan mereka sendiri, sementara tidak juga mengambil kesempatan untuk mengelakkan itu, mereka biasanya akan menempuh tindakan undang-undang, jualan melalui lelong awam untuk memulihkan industri pinjaman bank adalah kredit macet.
Menurut penilai harga lelong dianggarkan
Sebelum lelong, bank mengikut penilai tentang harga anggaran industri lelong, kredit tersebut juga lebih adil, mereka tidak boleh mengambil risiko melanggar undang-undang, tetapi harus sesuai dengan tindakan proses peradilan formal.
Bagi badan-badan pinjaman untuk penjualan oleh industri lelong, memakan masa, untuk memulihkan kredit macet akan kehilangan sumber daya yang berharga, tujuan utama bukan untuk memaksimumkan nilai jualan, tapi untuk memulihkan dana telah dipinjamkan dan industri yang terlibat dalam jualan berkaitan kos atau perbelanjaan.
Bank siap lelong industri, dari isu notis peringatan default untuk peguam bank untuk dilaksanakan pada jabatan kerajaan yang berkaitan untuk mendapatkan tempahan Kuasi-lelong, penunjukan juru lelong, menetapkan tarikh lelong untuk mengembangkan harga cadangan lelong, biasanya paling sedikit 6 saatnya bulan.
Mematuhi garis bawah untuk mengelakkan berlebihan
Jika anda akan memahami bagaimana industri lelong kegiatan, sebaiknya dalam industri broker atau industri perunding dalam industri hotel di lelong, masyarakat dapat dilihat dari pelaksanaan lelong; di mahkamah, orang hanya dengan bank draft dibenarkan masuk ke balai lelang.
Perhatikan bagaimana lelong
Namun, jika anda boleh menerima harga cadangan lelong, dan anda adalah penawar sahaja, anda perlu mempertimbangkan apakah hal tersebut harus saat ini, untuk memelihara tawaran harga unit untuk industri atau pelelangan selanjutnya untuk memahami kesempatan, pelelangan berikutnya, jika harga menarik, boleh menarik lebih banyak penawar, unit hotel boleh harga yang lebih tinggi atau peringkat yang lebih tinggi dari harga cadangan untuk menjual.
Ketika tawaran bermula, juru lelong boleh membuat usaha terbesar untuk mendorong atau memujuk awal mengajukan tawaran untuk meningkatkan harga tawaran mereka, jika harga telah melebihi harga maksimum yang anda tetapkan, jangan putus asa, untuk menjaga kepala dingin, bukan dengan emosi atau merasa sombong, jika harga tender asal melebihi harga maksimum yang tidak boleh terus tawaran, anda masuk ke dalam pembelian industri, tidak untuk menunjukkan kemampuan kewangan anda, belum lagi ada banyak industri pasaran menunggu anda untuk memilih pembelian.
Harus cuba
industri Chen bahawa beberapa industri akan dilelong mungkin beberapa unit kosong untuk beberapa waktu, ada pemilik yang masih tinggal di bahagian dalam industri ini, pelanggan prospektif, biasanya hanya dalam industri ini, di luar, bukan inspeksi tipis datar, ada anda mungkin mendapat masalah, atau unit mungkin tidak memuaskan.
Dari saluran lain bermula dengan
Jika unit kosong, atau cuba
Jika situasi tidak boleh melihat rumah itu, harus lakukan untuk mempersiapkan diri untuk menghadapi situasi terburuk, yang lain adalah bahawa beberapa orang dalam industri, perumahan, hal ini dapat menjadi pemilik atau penyewa, jika mereka ramah, tentu saja, kerana mereka mungkin dan anda temui.
Jika unit disewakan kepada orang lain, anda mungkin mempunyai tenant yang ada, jika anda berjaya oleh unit standard yang relevan, mereka boleh menerima pemilik baru anda.
Jika penyewa tinggal di unit terus sikap tidak ramah dan bermusuhan, yang terbaik adalah untuk mempertimbangkan, tidak meletakkan tangan anda didorong oleh penyewa perintah mahkamah, terlepas dari apakah mereka pemilik atau penyewa.
Hal lain adalah bahawa jika rumah dalam pandangan, jika hotel di memerlukan renovasi besar dan kos dekorasi anda tidak yakin, yang terbaik untuk meminta kontraktor atau dekorator untuk harga anda.
Melalui proses mahkamah lebih sukar
Jika lelong untuk mengajukan tawaran untuk membeli unit, melalui proses mahkamah akan lebih bermasalah adalah bahawa juru lelong oleh Mahkamah Tinggi ditugaskan ke unit.
Adapun bank untuk pergi dijual oleh industri lelong broker, umumnya tidak ke mahkamah, tetapi setelah "" (pemindahan LACA pemilikan harta) dari prosedur.
Namun, enam bulan terakhir peringkat kejayaan industri pelelangan tidak tinggi, banyak pelanggan memilih, mereka cenderung lebih hati-hati.
Tepatnya, jika unit ideal, paling tidak di meja lelong.
Ada sejumlah penawar yang berminat atau tawaran lelong pengalaman unit dalam menghadapi pemilik tidak mahu keluar dari masalah ini, Chen berkata industri, jika perintah mahkamah telah diterbitkan, pemilik tidak dapat menentang, dihapuskan yang terkini jalan, kecuali mereka mengambil tender melalui orang lain untuk Standard kembali ke perumahan.
Kelajuan biasa lelong harus
Angin menghentam pelelangan untuk industri semakin trend, industri perunding Minanduosi mengatakan bahawa jika tawaran pembelian oleh peguam industri untuk memastikan bahawa anda kecekapan "quality" agar dalam masa prosedur perdagangan.
Dalam industri penawar lelong pasaran terbuka membayar 10% dari harga awal, sering kali harus berada dalam 90 hari, atau kurang daripada 120 hari untuk membayar sisa 90% dari harga perumahan, atau 10% ke bawah bayaran akan dibatalkan.
Dia mengatakan bahawa ketika industri oleh bank dalam lelong pasaran terbuka, kebanyakan orang berfikir bahawa industri ini harus lebih baik dari harga pasaran, kadang-kadang memang, tapi sering tidak berlaku.
Pada pelabur industri, pelelangan akan menjadi kesempatan untuk harga yang lebih rendah untuk industri dipaksa untuk dimasukkan ke dalam industri lelong, meja institusi kewangan, industri semuanya melakukan pelepasan untuk menebus kerugian mereka.
Jika anda memenuhi adalah industri lelong yang baik, dan mempertimbangkan membeli, yang terbaik adalah mengikut kelajuan biasa tawaran.
lelong Pertama panggilan ke pejabat lelong, meminta mereka untuk faks atau e-mel industri maklumat, maklumat industri, termasuk maklumat untuk dijual.
Bidders tidak meremehkan pentingnya maklumat tersebut, isu-isu lain untuk memperhatikan unit industri untuk melihat apakah individu mempunyai sewa / lapisan sewa, adalah menjadi beku ke dalam sektor swasta untuk membuat, setumpuk bil yang belum dibayar, ada tinggal belum siap menggerakkan orang.
Minanduosi menekankan bahawa peruntukan dalam dokumen lelong industri pada umumnya tidak boleh ditawar, penting untuk memahami ketentuan, jika ada peruntukan tidak mengerti, saran terbaik adalah untuk berunding dengan peguam, sebagai peguam meminta bank-bank tidak terlalu tepat, biasanya Mereka adalah wakil dari bank, maklumat perbankan peguam, terutama untuk memudahkan anda menghubungi peguam mereka.
Counsel harus berunding pandangan
Minanduosi yang akan lebih baik untuk lelong dokumen untuk peguam untuk membaca, dan kemudian meminta mereka sejumlah Carian:
● Jika hotel telah sewa secara individual atau berlapis, mereka memerlukan lahan / carian sewa, termasuk wajah untuk melihat apakah ada sekatan atau hipotek, dll.
Jika anda tidak dikategorikan berdasarkan tajuk perbuatan individu atau sewa, sewa masih merupakan jumlah keseluruhan industri, pengembang boleh mendapatkan maklumat.
● Jika anda sedang membangun, apartemen atau kondominium, pengembang boleh melihat status industri, pengembang apakah akan bersetuju transaksi tersebut, pemilik juga pengembang hutang dalam jumlah yang besar kos pengurusan dan penyelenggaraan.
Jika pengembang telah luka oleh wali rasmi untuk mengambil alih hotel, respon mungkin lebih relevan untuk waktu yang lama, jika menolak untuk menerbitkan dokumen-dokumen transaksi, situasinya mungkin kompleks.
Jika dokumen lelong Zhiming, pembeli harus membayar pemilik bekas berhutang pada perkembangan kos perkhidmatan, dan anda berjaya ditandai oleh unit yang relevan dalam pembangunan dokumen transaksi perniagaan sebelum memberikan kelulusan, anda mesti mempunyai wang untuk membayar ini kos perkhidmatan tunggakan.
● Selain kos perkhidmatan, anda harus melihat cukai nombor, tanah cukai dan kos lain, seperti air dan elektrik masih belum lunas, mungkin melalui penyelidikan nasihat, memuat ratusan ringgit, tapi mungkin masih layak, jika peguam nasihat untuk " tidak perlu membeli ", yang terbaik adalah tidak, jika peguam adalah terang" terang hijau ", anda boleh meneruskan dengan urus niaga.
Turun murah dari lelong?
Minanduosi kata, jangan mengenalpasti juru lelong menetapkan harga cadangan di bawah harga pasaran saat ini, yang sering disebut harga cadangan lelong, pada kenyataannya, penunjuk harga pasaran.
Pelelangan pertama atau berhampiran pasar
Biasanya lelong pertama mungkin sangat dekat dengan harga pasaran saat ini, jika lelong pertama, tawaran tidak, bank biasanya beberapa bulan kemudian 10% dari tindakan lelong untuk mengurangkan kadar cadangan.
Jika industri tetap tidak boleh menjual unit, pada aksi lelong 3 memelihara marah Jiangzai pengurangan 10%, dan seterusnya.
Tentu saja anda inginkan atau 3 kali dalam lelong kedua tindakan, pembeli berjaya unit industri, oleh kerana itu, yang terbaik industri harus mampu mengenalpasti beberapa lelong.
Dalam 3 atau 4 kali pertama aksi lelong, jika belum dibeli, beberapa bank boleh memilih untuk membeli, Xu sebagai dasar bank masing-masing.
Jika industri lelong dalam proses membeli semua masih berjalan dengan baik, anda ingin menghitung pembelian industri akan membayar harga tertinggi, termasuk masa, bekas pemilik tidak membayar bil, kos undang-undang, kos renovasi.
Harga beli terbaik daripada harga pasaran 10 hingga 20%
Anda membeli unit, harga itu lebih baik daripada harga pasaran dari 10 hingga 20 peratus, sehingga mungkin akan menguntungkan mereka; Selain itu, kita harus belajar untuk bank, bank-bank bersedia untuk memberi pinjaman kepada anda, tahap pinjaman, bunga pembiayaan bunga, dll .
Kesimpulan
Akhir lelang, jika anda tender untuk industri ini, mungkin diperlukan 90 hari atau 120 hari untuk membayar sisa bahagian perumahan, sebagaimana yang dinyatakan dalam dokumen lelong cara terbaik untuk jumlah gambar secepat mungkin masuk ke aplikasi pinjaman kepada bank dan peguam untuk mula mempersiapkan dokumen-dokumen kontrak yang diperlukan.
Secara teknikal, anda adalah pemilik yang baru, namun, dalam undang-undang, industri bukan milik anda, hanya 90% dari perumahan di bahagian yang tertinggal telah dibayar secara penuh sebelum kita boleh berfikir begitu.
Kosong jika industri, terutama pintu dan tingkap yang hilang, kita harus terlebih dahulu memasang, kunci, memastikan bahawa berlari keluar dari pihak ketiga, bahawa itu adalah membeli rumah baru.
Sin Chew Daily / pelaburan harta / industri tumpuan ‧ 2009.05.018
No comments:
Post a Comment