Welcome!!!!! Visitor since 4.March.2010

free counters

Kedah/Penang Properties Properties

Kedah/Penang Properties Properties
Please click here for direct buy properties!!

Friday, May 7, 2010

Industrial Auction warming/Industri pemanasan Lelong/產業拍賣升溫

Industrial Auction warming

2009-05-18 12:18

In Malaysia, the industry has been put on the auction table, not new, a global financial crisis last year that, in the warming up after the auction market set off fierce wind blowing, ASEAN members Malaysia can not escape, the auction house expected this year more industries were taken over or auction.
The number increased by 20% auction
Industrial Auctioneers Sdn Bhd general manager Danny pointed out that the global financial crisis still lingering, the temperature can not drop the case, is expected to be more industrial property owners in financial crises, some industrial units will be put on the auction tables .
In the first few months of this year, the auction industry as a whole the number of times than usual, increased by 10% to 20%, which houses the hardest hit middle and low, medium low-cost apartments (prices from 50 thousand to 150 thousand ringgit) should Auction a case of an increase of 15%, high-end condominium auction increased by 10% for the office, auction data, 20%, there is little increase in real estate auctions, only 5%.
Chen strength of industry's business, said the past six months, the implementation of industry transactions, many of which introduced to the auction the bank unit, although the resale market has been relatively little something, but the auction unit increase in work is quite busy.
He said that the auction industry is usually divided into two kinds, the auction broker commissioned by the bank do it, and the other by the auctioneer, such as land boards or the courts.
In some cases, banks are also members of the auctioneer's auction team, like the developers have their own surveyors, solicitors, the situation is the same.
As the bank's auction broker, how spread the message with the auction units? Chen said the industry, industry generally have a lot of old and new brokerage customers as these customers can be potential buyers, the auction of the unit to be hung in their own web page, or through advertising.
Of course, you can develop new customer lists to the auction site the auction broker may know some new customers, new customers from the source.
In short, the auction industry to grasp the message, you can branch from lending institutions, the auctioneer or solicitor's office to obtain the list of the auction industry.
Some banks and the auction industry officials are working closely with brokers, their offices have information on the auction industry, who will conduct the auction industry often search activity, in addition, the Internet brokerage industry in particular, the page will hang up the message.
Public Notice of Auction Industry to attract bidders
Auctioneer auction industry generally do what the public notice, in order to attract more people to join the ranks of bid, he finalized the sale price of the commission depends on the percentage of the auctioneer's advertising expenses paid by the lending institutions.
The notice called Notice of Auction, inside information include the following:
a) industrial location, area, land leases and other related information.
b) the details of outstanding lending institutions.
c) bank's lawyer, contact the auctioneer pipeline.
d) reservation price e) the auction date, place and time.
Who's industrial auction high risk?
Economic trends in the doldrums, the per capita income or reduced income for consumption, causing a chain reaction, many companies will reduce operating costs as a priority issue, in large part of this under one of the measures that employers are forced to take measures to layoffs or wage cuts to relieve cost pressures.
In addition to cutting staff, some businesses are taking early retirement system, or human resource restructuring plan to reduce costs and improve efficiency.
When the enterprise after another to take conservation measures to its regular staff overtime earned income or less, when the income of a reduction in the pace of spending in many daily chaos will occur.
If you plan properly, plus the usual regular income sufficient to meet only the costs, salaried class, then there will be hard-pressed situation.
Economic deterioration in 
the auction industry, increase the probability
Homebuyers Chung Ling Chen, director of Chinese Association, said the scenario further deterioration of the mortgage installments in arrears Case natural increase, if such a situation a long time does not improve, or further deterioration of the industry have been put on the auction tables will be a corresponding increase in the probability of .
However, the Government recently proposed extension of 12 months to pay the mortgage installments, is expected to alleviate the current difficulties, but must submit an application, rather than automatically enjoy such convenience.
The overall industry volume for the auction, an increase of 10 times than normal to 20%, middle and low housing hardest hit, prices from 50,000 to 150,000 units between RM auction a case of an increase of 15% increase in high-end condominium auction 10%, as office buildings, auction data, 20%, there is little increase in real estate auctions, only 5%.
Chan Chung Ling, said the owners of middle and low industry, industrial holding capacity is relatively weak, their incomes are generally in the low income and expenses may be many times flat, once the reduction in income, the installment of a case of mortgage arrears relative higher, which are not rare; The office of the auction data 20%, in the current economic downturn and difficult business environment environment, there are many vacant office buildings or commercial premises has been a long time, or not hire.
If the owners do not hold strong production capacity, will inevitably fall into a dilemma, no alternatives, the auction industry by financial institutions is going to happen.
An industry has been put on the auction table, the owners may be reluctant for one thing, you do not want to lose the industry, some people may try to join the ranks of the tender.
Know the auction process
Bank loans are defaulted installment of a time when the auction industry is usually the reserve price and the market price is almost the same, the banks hope that the auction from the industry up for the losses.
To participate in the auction industry bid, you must be some understanding of the auction process. At an auction, you may be a good purchase industry, but be very careful.
Why the industry is placed in the auction tables?
When the borrowers defaulted loans monthly installments industry for some time, lending institutions such as banks, finance companies making related efforts, including the issuance of legal documents to related borrowers, the lenders still have not or are unable to pay installments , banks have the right to auction the property.
The main business of lending institutions is to make a profit, despite the precautions that they will still turn into a bad loan ratio, probably due to many such loans may face financial problems, like the current economic situation, led them to unable to repay loans on time.
Banks to protect their own interests, while not also take the opportunity to avoid it, they will usually resort to legal action, disposal through public auction, the industries to recover bank loans were defaulted loans.
According to appraiser estimated price auction
Before the auction, the banks estimate based on the valuation price of the auction division of the estate, such loans are also more fair, they can not take the risk of violating the law, but must abide by formal action judicial process.
For the lending institutions for the sale by auction industry, time-consuming, to recover bad debts may lose the valuable resources, their main purpose is not to maximize sales value, but to recover the funds have been lent, and the industry involved in the sale of the related costs or expenses.
The bank prepared to auction the industry, from the issue of reminder notices of default to bank lawyers to apply to the relevant government departments to obtain the quasi-auction orders, appointed auctioneer, set a date of the auction to develop the auction reserve price, usually at least 6 month's time.
Adhere to the bottom line to avoid excessive
If you are going to understand how the auction industry activity, preferably at brokerage industry or industry consultants in the hotel industry at the auction, the public can get to observe the conduct of the auction; in court, only with people allowed to enter the bank draft auction hall.
Observe how the auction
However, if you can accept the auction reserve price, and you are the only bidder, you have to weigh whether it should be at this time, to preserve the unit price bid for the industry, or the next auction to grasp the opportunity, the next auction, If the price is attractive, may attract more bidders, the property unit may be a higher price, or higher level than the reserve price to sell.
When the bidding began, the auctioneer may make the greatest efforts to encourage or persuade early to bid to enhance their bid price, if the price has exceeded the maximum price you set, do not despair, to keep a cool head, not by emotion or arrogant feeling is, if the original tender price exceeded the maximum price you should not continue to bid, you go inside the purchase of industry, not to demonstrate your financial capacity, not to mention there are many industries the market waiting for you to choose purchase.
Should try to understand the situation inside
Chen industry that some industries to be auctioned may be a number of vacant units for some time, there are a few owners still living in the inside of the industry, prospective subscribers, usually only in the industry, outside, not the flat thin inspection, there you may get some problems, or the unit may not be satisfactory.
From other channels start with
If the unit vacant, or try any other channels from the window to see the house, it could be with the neighbors, the management company chat to inquired how long the houses vacant, the last time the owners or tenants to stay.
If the situation simply can not see the house, you must prepare well to face the worst situation, another is that some people live in the industrial units, which may be owners or tenants, if their friendly attitude, of course, as they might be with you meet.
If the unit is rented to others, you may have existing tenants, if you are successful by the relevant unit standard, they may accept your new owners.
If the tenants living in the units of the unfriendly and hostile attitude hold, it is best to consider, do not place your hands driven by court order tenants, regardless of whether they are owners or tenants.
Another point is that if houses in view, if the property in need of a major renovation and decoration costs you not sure, best to ask your contractor or decorators for your price.
Through the court process more difficult
If the auction to bid to purchase units, through the court proceedings would be more troublesome is that the auctioneer by the High Court assigned to the unit.
As for the brokerage by the bank through the auction sale of industrial units to go off, usually not to the court, but after "LACA" (transfer of ownership of property) of the procedures.
However, the last six months the success rate of the auction industry is not high, many customers choose, they tend to be more cautious.
Strictly speaking, if the unit is ideal, most are not at the auction tables.
There have been a number of bidders interested in bidding or auction of unit experience in the face of the owners do not want to move out of trouble for this, Chen said the industry, if the court order has been issued, the owner can not be defied, removed the last of the way, unless They took the tender through other people to Standard back to the housing.
Normal pace of bidding shall
The wind hit the auction for the industry intensified the trend, industry consultant Minanduosi said that if the bid purchase by industry lawyers to ensure that your "high efficiency" in order within a period of trading procedures.
In the open auction market industry bidders pay 10% of the initial price, it is often must be within 90 days, or less than 120 days to repay the remaining 90% of the housing price, or 10% down payment will be forfeited.
He said that when the industry by the banks in the open market auction, most people would think that this industry should be better than market price, sometimes indeed, but often not the case.
On industry investors, the auction will be an opportunity to lower prices for the industry was forced to put in the auction industry, the financial institutions desk, do everything disposal industry to make up for their losses.
If you meet is a good auction industry, and consider buying, it is best to follow the normal pace of bidding.
First call to the auctioneer's office, asking them to fax or e-mail auction industry information, industry information, including information for sale.
Bidders do not underestimate the importance of such information, other issues to pay attention to the industrial units to see whether the individual has a lease / lease layer, is to be frozen into the private sector to make, a pile of unpaid bills, there lived not ready yet move people.
Minanduosi stressed that the provisions of the auction industry documents are generally not negotiable, it is important to understand the provisions, if any of the provisions do not understand, the best advice is to consult lawyers, as lawyers asked the banks not very appropriate, usually They are representatives of banks, banking lawyers information, mainly to facilitate your lawyer contact them.
Counsel should consult the views of
Minanduosi that would be better to auction documents to lawyers to read, and then ask them a number of search:
● If the property has a lease individually or layered, they need a land / lease searches, including the face to see if there are any restrictions or mortgage, etc..
If you are not stratified by individual title deeds or lease, the lease is still a total industry, the developer can obtain the information.
● If you are building, apartment or condominium, the developer can view the current status of the industry, the developer whether to approve the transaction, the owner is also the developer owed large sums of management and maintenance fees.
If the developer has been wound up by the official trustee to take over the property, the response may be more relevant for a long time, if the refusal to issue the transaction documents, the situation may be complex.
If the file Zhiming auction, the buyer must pay the former owners owed the development of the service fee, and you successfully marked by the relevant units in the development of business transaction documents before giving its consent, you must pay out of their pocket money owed fees.
● In addition to service charge, you have to see numbers tax, land tax and other fees, such as water and electricity are still not paid off, perhaps through counsel inquiry, takes hundreds of ringgit, but may still be worth it; if the lawyer's advice to " should not buy ", it is best not to, if the attorney is the brightest" green light ", you can continue with the transaction.
Pick up a bargain from the auction?
Minanduosi said, do not identify the auctioneer set a reserve price below the current market price, often called the auction reserve price, in fact, the market price indicators.
The first auction or near the market
Usually the first auction may be very close to the current market price, if the first auction, no bidding, the bank usually in a few months of the auction action to reduce the reserve price by 10%.
If the industry still can not sell units, at the 3rd auction action to preserve the upset Jiangzai 10% reduction, and so on.
Of course you want or 3 times in the second auction of action, successful purchaser of the industrial units, therefore, the best the industry has to be able to identify several of the auction.
In the first 3 or 4 times the auction action, if not yet been purchased, some banks may choose to buy, Xu as the policy of individual banks.
If the auction industry in the process of buying all still goes well, you want to calculate the purchase of the industry will pay the highest price, including the time, the former owners did not pay the bills, legal fees, renovation fees.
The best purchase price than the market price 10 to 20%
You buy the units, the price had better than the market price from 10 to 20 percent, so it may be to their advantage; addition, we must learn to banks, the banks are prepared to provide loans to you, the loan rate, interest on financing, etc. .
In the auction end, if you tender to the industry, it may take 90 days or 120 days to pay the remaining housing section, depending on how the auction documents written, preferably as soon as possible goes to loan application documents to the banks and lawyers in order to start to prepare the necessary contract documents.
Technically speaking, you are the new owners, however, in law, the industry does not belong to you, only 90% of housing in the remaining section has been paid in full before we can think so.
Vacant if the industry, especially doors and windows are missing, we must first install, lock, to ensure that third parties will not ran out, saying it was his new home purchase.
Sin Chew Daily / investment wealth / industry focus 2009.05.018


 2009-05-18 12:18


Industri pemanasan Lelong

2009/05/18 00:18

Di Malaysia, industri tersebut telah diletakkan di meja lelong, tidak baru, tahun lalu bahawa krisis kewangan global, terus memanas setelah pasaran lelong berangkat angin kencang bertiup, Malaysia ahli ASEAN tidak boleh melarikan diri, akan lelong tahun ini industri lebih diambil alih atau lelong.
Jumlah meningkat 20% lelong
Lelong Industri Sdn Bhd pengurus Danny umum menunjukkan bahawa krisis kewangan global masih melekat, suhu tidak boleh drop kes ini, diharapkan pemilik hotel lebih industri di krisis kewangan, beberapa unit industri akan ditempatkan di meja lelong .
Dalam beberapa bulan pertama tahun ini, industri lelong sebagai nombor turun kali dari biasanya, naik 10% menjadi 20% yang rumah tengah paling terpukul dan rendah, di apartemen yang murah (harga 50.000-150.000 ringgit) perlu Lelong kes meningkat 15%, lelong kondominium high-end meningkat sebanyak 10% untuk kantor, data lelong, 20%, ada kenaikan sedikit di lelong real estat, hanya 5%.
Chen kekuatan perniagaan industri, berkata enam bulan terakhir, pelaksanaan urus niaga industri, banyak yang dikeluarkan pada unit bank lelong, walaupun telah dijual kembali pasaran sesuatu yang relatif sedikit, namun peningkatan unit lelong dalam pekerjaan hanya sibuk.
Dia mengatakan bahawa industri lelong biasanya dibagi menjadi dua jenis, broker lelong ditugaskan oleh bank melakukannya, dan yang lainnya oleh juru lelong, seperti papan tanah atau mahkamah.
Dalam beberapa kes, bank juga anggota pasukan lelong lelong, seperti para pengembang memiliki surveyor sendiri, peguam, situasi yang sama.
Sebagai broker lelong bank, bagaimana menyebarkan mesej bahawa unit lelong? Chen berkata industri, industri umumnya memiliki banyak pelanggan lama dan broker baru ini pelanggan dapat pembeli berpotensi, pelelangan unit yang akan digantung di laman web mereka sendiri, atau melalui iklan.
Tentu saja, anda boleh mengembangkan senarai pelanggan baru ke laman web lelong lelong broker mungkin tahu beberapa pelanggan baru, pelanggan baru dari sumber.
Kesimpulannya, industri lelong untuk memahami mesej, anda boleh cabang dari lembaga pemberi pinjaman, para juru lelong atau pejabat peguam untuk mendapatkan senarai industri lelong.
Beberapa bank dan pejabat lelong industri bekerja sama dengan broker, pejabat mereka mempunyai maklumat tentang industri pelelangan, mereka sering akan memulakan kegiatan industri lelong pencarian di samping itu, broker industri pada khususnya Internet, laman yang akan menutup mesej.
Notis Umum Lelong Industri untuk menarik penawar
Lelong lelong industri umumnya melakukan apa kenyataan awam, dalam rangka untuk menarik lebih banyak orang untuk bergabung dengan barisan tawaran, ia menyelesaikan harga jual yuran bergantung pada peratusan kos iklan lelong yang dibayar oleh agensi pemberi pinjaman.
Notis Notis Lelong disebut, di dalam maklumat adalah sebagai berikut:
a) lokasi industri, daerah, sewa tanah dan maklumat berkaitan yang lain.
b) butiran lembaga pinjaman yang beredar.
c) peguam bank, hubungi paip lelong.
d) harga tempahan e) tarikh lelong, tempat dan waktu.
Siapa lelong industri risiko tinggi?
trend Ekonomi patah hati itu, pendapatan per kapita atau pendapatan dikurangkan untuk konsumsi, menyebabkan reaksi berantai, banyak syarikat akan mengurangkan kos operasi sebagai isu keutamaan, sebahagian besar di bawah salah satu langkah yang pengusaha terpaksa mengambil tindakan untuk PHK pemotongan upah atau untuk mengurangkan tekanan kos.
Selain kakitangan pemotongan, beberapa syarikat telah mengambil sistem pencen awal, atau sumber-sumber daya manusia rancangan penstrukturan untuk mengurangkan kos dan meningkatkan kecekapan.
Ketika syarikat selepas lain untuk mengambil tindakan pemuliharaan, kakitangan biasa lembur pendapatan yang diterima atau kurang, bila pendapatan pengurangan kelajuan pengeluaran dalam sehari-hari banyak kekacauan akan berlaku.
Jika anda merancang dengan betul, ditambah dengan pendapatan tetap biasa hanya cukup untuk memenuhi kos, kelas gaji, maka akan ada kesulitan situasi.
kemerosotan ekonomi dalam 
industri lelong, meningkatkan kebarangkalian
Homebuyers Chung Ling Chen, pengarah China Association, mengatakan senario penurunan lebih lanjut dari ansuran hipotek tunggakan kes peningkatan alami, jika situasi seperti lama tidak membaik atau kerosakan lebih banyak industri telah diletakkan di meja lelong akan meningkat berkaitan dalam kebarangkalian .
sambungan Namun, Kerajaan baru-baru ini mencadangkan 12 bulan untuk membayar ansuran kredit, diharapkan untuk meringankan kesulitan saat ini, tetapi harus menyerahkan aplikasi, bukan secara automatik menikmati kemudahan tersebut.
Volume keseluruhan industri untuk pelelangan, naik 10 kali dari muzik hingga 20%, perumahan menengah ke bawah terkena kesan paling teruk, harga dari 50.000 menjadi 150.000 unit antara lelong RM kes meningkat meningkat 15% dalam pelelangan kondominium high-end 10%, sebagai perkantoran, data lelong 20%, dengan lelong real estat naik kurang, hanya 5%.
Chan Chung Ling, berkata para pemilik industri menengah dan rendah, kapasiti memegang industri relatif lemah, pendapatan mereka umumnya di berpendapatan rendah dan beban mungkin berkali-kali datar, setelah pengurangan pendapatan, ansuran kes tunggakan kredit relatif lebih tinggi, yang tidak jarang; Pejabat data lelong 20%, di penurunan ekonomi saat ini dan persekitaran perniagaan persekitaran yang sulit, ada banyak bangunan pejabat kosong atau tempat komersil telah lama atau tidak menyewa.
Jika pemilik tidak memiliki kapasiti pengeluaran yang kuat, pasti akan jatuh ke dalam dilema, tidak ada alternatif, industri lelong oleh institusi kewangan yang akan terjadi.
Sebuah industri telah meletakkan di meja lelong, para pemilik mungkin enggan untuk satu hal, anda tidak mahu kehilangan industri ini, beberapa orang boleh cuba untuk bergabung dengan barisan tender.
Mengetahui proses lelong
Pinjaman bank yang macet ansuran saat industri lelong biasanya harga cadangan dan harga pasaran adalah hampir sama, bank-bank harapan bahawa lelong dari industri untuk kerugian.
Untuk menyertai dalam industri tawaran lelong, anda perlu beberapa pemahaman tentang proses lelong. Di lelong, anda mungkin menjadi industri pembelian yang baik, tetapi sangat berhati-hati.
Mengapa industri ini ditempatkan di meja lelong?
Ketika peminjam menjelaskan ansuran kredit bulanan industri untuk beberapa waktu, pinjaman lembaga-lembaga seperti bank, syarikat pembiayaan membuat usaha-usaha yang berkaitan, termasuk penerbitan dokumen legal untuk peminjam yang berkaitan, para kreditur masih belum atau tidak mampu membayar cicilan , bank mempunyai hak untuk lelong hotel.
Perniagaan utama dari lembaga pemberi pinjaman adalah untuk mendapatkan keuntungan, walaupun tindakan yang mereka masih akan berubah menjadi nisbah kredit yang buruk, mungkin kerana banyak pinjaman tersebut mungkin menghadapi masalah kewangan, seperti situasi ekonomi saat ini, membawa mereka ke tidak boleh membayar pinjaman tepat waktu.
Bank untuk melindungi kepentingan mereka sendiri, sementara tidak juga mengambil kesempatan untuk mengelakkan itu, mereka biasanya akan menempuh tindakan undang-undang, jualan melalui lelong awam untuk memulihkan industri pinjaman bank adalah kredit macet.
Menurut penilai harga lelong dianggarkan
Sebelum lelong, bank mengikut penilai tentang harga anggaran industri lelong, kredit tersebut juga lebih adil, mereka tidak boleh mengambil risiko melanggar undang-undang, tetapi harus sesuai dengan tindakan proses peradilan formal.
Bagi badan-badan pinjaman untuk penjualan oleh industri lelong, memakan masa, untuk memulihkan kredit macet akan kehilangan sumber daya yang berharga, tujuan utama bukan untuk memaksimumkan nilai jualan, tapi untuk memulihkan dana telah dipinjamkan dan industri yang terlibat dalam jualan berkaitan kos atau perbelanjaan.
Bank siap lelong industri, dari isu notis peringatan default untuk peguam bank untuk dilaksanakan pada jabatan kerajaan yang berkaitan untuk mendapatkan tempahan Kuasi-lelong, penunjukan juru lelong, menetapkan tarikh lelong untuk mengembangkan harga cadangan lelong, biasanya paling sedikit 6 saatnya bulan.
Mematuhi garis bawah untuk mengelakkan berlebihan
Jika anda akan memahami bagaimana industri lelong kegiatan, sebaiknya dalam industri broker atau industri perunding dalam industri hotel di lelong, masyarakat dapat dilihat dari pelaksanaan lelong; di mahkamah, orang hanya dengan bank draft dibenarkan masuk ke balai lelang.
Perhatikan bagaimana lelong
Namun, jika anda boleh menerima harga cadangan lelong, dan anda adalah penawar sahaja, anda perlu mempertimbangkan apakah hal tersebut harus saat ini, untuk memelihara tawaran harga unit untuk industri atau pelelangan selanjutnya untuk memahami kesempatan, pelelangan berikutnya, jika harga menarik, boleh menarik lebih banyak penawar, unit hotel boleh harga yang lebih tinggi atau peringkat yang lebih tinggi dari harga cadangan untuk menjual.
Ketika tawaran bermula, juru lelong boleh membuat usaha terbesar untuk mendorong atau memujuk awal mengajukan tawaran untuk meningkatkan harga tawaran mereka, jika harga telah melebihi harga maksimum yang anda tetapkan, jangan putus asa, untuk menjaga kepala dingin, bukan dengan emosi atau merasa sombong, jika harga tender asal melebihi harga maksimum yang tidak boleh terus tawaran, anda masuk ke dalam pembelian industri, tidak untuk menunjukkan kemampuan kewangan anda, belum lagi ada banyak industri pasaran menunggu anda untuk memilih pembelian.
Harus cuba untuk memahami situasi di dalamnya
industri Chen bahawa beberapa industri akan dilelong mungkin beberapa unit kosong untuk beberapa waktu, ada pemilik yang masih tinggal di bahagian dalam industri ini, pelanggan prospektif, biasanya hanya dalam industri ini, di luar, bukan inspeksi tipis datar, ada anda mungkin mendapat masalah, atau unit mungkin tidak memuaskan.
Dari saluran lain bermula dengan
Jika unit kosong, atau cuba setiap saluran lain dari jendela untuk melihat rumah itu, bisa dengan tetangga, syarikat pengurusan bual untuk bertanya berapa lama rumah-rumah kosong, terakhir kali pemilik atau penyewa untuk tinggal.
Jika situasi tidak boleh melihat rumah itu, harus lakukan untuk mempersiapkan diri untuk menghadapi situasi terburuk, yang lain adalah bahawa beberapa orang dalam industri, perumahan, hal ini dapat menjadi pemilik atau penyewa, jika mereka ramah, tentu saja, kerana mereka mungkin dan anda temui.
Jika unit disewakan kepada orang lain, anda mungkin mempunyai tenant yang ada, jika anda berjaya oleh unit standard yang relevan, mereka boleh menerima pemilik baru anda.
Jika penyewa tinggal di unit terus sikap tidak ramah dan bermusuhan, yang terbaik adalah untuk mempertimbangkan, tidak meletakkan tangan anda didorong oleh penyewa perintah mahkamah, terlepas dari apakah mereka pemilik atau penyewa.
Hal lain adalah bahawa jika rumah dalam pandangan, jika hotel di memerlukan renovasi besar dan kos dekorasi anda tidak yakin, yang terbaik untuk meminta kontraktor atau dekorator untuk harga anda.
Melalui proses mahkamah lebih sukar
Jika lelong untuk mengajukan tawaran untuk membeli unit, melalui proses mahkamah akan lebih bermasalah adalah bahawa juru lelong oleh Mahkamah Tinggi ditugaskan ke unit.
Adapun bank untuk pergi dijual oleh industri lelong broker, umumnya tidak ke mahkamah, tetapi setelah "" (pemindahan LACA pemilikan harta) dari prosedur.
Namun, enam bulan terakhir peringkat kejayaan industri pelelangan tidak tinggi, banyak pelanggan memilih, mereka cenderung lebih hati-hati.
Tepatnya, jika unit ideal, paling tidak di meja lelong.
Ada sejumlah penawar yang berminat atau tawaran lelong pengalaman unit dalam menghadapi pemilik tidak mahu keluar dari masalah ini, Chen berkata industri, jika perintah mahkamah telah diterbitkan, pemilik tidak dapat menentang, dihapuskan yang terkini jalan, kecuali mereka mengambil tender melalui orang lain untuk Standard kembali ke perumahan.
Kelajuan biasa lelong harus
Angin menghentam pelelangan untuk industri semakin trend, industri perunding Minanduosi mengatakan bahawa jika tawaran pembelian oleh peguam industri untuk memastikan bahawa anda kecekapan "quality" agar dalam masa prosedur perdagangan.
Dalam industri penawar lelong pasaran terbuka membayar 10% dari harga awal, sering kali harus berada dalam 90 hari, atau kurang daripada 120 hari untuk membayar sisa 90% dari harga perumahan, atau 10% ke bawah bayaran akan dibatalkan.
Dia mengatakan bahawa ketika industri oleh bank dalam lelong pasaran terbuka, kebanyakan orang berfikir bahawa industri ini harus lebih baik dari harga pasaran, kadang-kadang memang, tapi sering tidak berlaku.
Pada pelabur industri, pelelangan akan menjadi kesempatan untuk harga yang lebih rendah untuk industri dipaksa untuk dimasukkan ke dalam industri lelong, meja institusi kewangan, industri semuanya melakukan pelepasan untuk menebus kerugian mereka.
Jika anda memenuhi adalah industri lelong yang baik, dan mempertimbangkan membeli, yang terbaik adalah mengikut kelajuan biasa tawaran.
lelong Pertama panggilan ke pejabat lelong, meminta mereka untuk faks atau e-mel industri maklumat, maklumat industri, termasuk maklumat untuk dijual.
Bidders tidak meremehkan pentingnya maklumat tersebut, isu-isu lain untuk memperhatikan unit industri untuk melihat apakah individu mempunyai sewa / lapisan sewa, adalah menjadi beku ke dalam sektor swasta untuk membuat, setumpuk bil yang belum dibayar, ada tinggal belum siap menggerakkan orang.
Minanduosi menekankan bahawa peruntukan dalam dokumen lelong industri pada umumnya tidak boleh ditawar, penting untuk memahami ketentuan, jika ada peruntukan tidak mengerti, saran terbaik adalah untuk berunding dengan peguam, sebagai peguam meminta bank-bank tidak terlalu tepat, biasanya Mereka adalah wakil dari bank, maklumat perbankan peguam, terutama untuk memudahkan anda menghubungi peguam mereka.
Counsel harus berunding pandangan
Minanduosi yang akan lebih baik untuk lelong dokumen untuk peguam untuk membaca, dan kemudian meminta mereka sejumlah Carian:
● Jika hotel telah sewa secara individual atau berlapis, mereka memerlukan lahan / carian sewa, termasuk wajah untuk melihat apakah ada sekatan atau hipotek, dll.
Jika anda tidak dikategorikan berdasarkan tajuk perbuatan individu atau sewa, sewa masih merupakan jumlah keseluruhan industri, pengembang boleh mendapatkan maklumat.
● Jika anda sedang membangun, apartemen atau kondominium, pengembang boleh melihat status industri, pengembang apakah akan bersetuju transaksi tersebut, pemilik juga pengembang hutang dalam jumlah yang besar kos pengurusan dan penyelenggaraan.
Jika pengembang telah luka oleh wali rasmi untuk mengambil alih hotel, respon mungkin lebih relevan untuk waktu yang lama, jika menolak untuk menerbitkan dokumen-dokumen transaksi, situasinya mungkin kompleks.
Jika dokumen lelong Zhiming, pembeli harus membayar pemilik bekas berhutang pada perkembangan kos perkhidmatan, dan anda berjaya ditandai oleh unit yang relevan dalam pembangunan dokumen transaksi perniagaan sebelum memberikan kelulusan, anda mesti mempunyai wang untuk membayar ini kos perkhidmatan tunggakan.
● Selain kos perkhidmatan, anda harus melihat cukai nombor, tanah cukai dan kos lain, seperti air dan elektrik masih belum lunas, mungkin melalui penyelidikan nasihat, memuat ratusan ringgit, tapi mungkin masih layak, jika peguam nasihat untuk " tidak perlu membeli ", yang terbaik adalah tidak, jika peguam adalah terang" terang hijau ", anda boleh meneruskan dengan urus niaga.
Turun murah dari lelong?
Minanduosi kata, jangan mengenalpasti juru lelong menetapkan harga cadangan di bawah harga pasaran saat ini, yang sering disebut harga cadangan lelong, pada kenyataannya, penunjuk harga pasaran.
Pelelangan pertama atau berhampiran pasar
Biasanya lelong pertama mungkin sangat dekat dengan harga pasaran saat ini, jika lelong pertama, tawaran tidak, bank biasanya beberapa bulan kemudian 10% dari tindakan lelong untuk mengurangkan kadar cadangan.
Jika industri tetap tidak boleh menjual unit, pada aksi lelong 3 memelihara marah Jiangzai pengurangan 10%, dan seterusnya.
Tentu saja anda inginkan atau 3 kali dalam lelong kedua tindakan, pembeli berjaya unit industri, oleh kerana itu, yang terbaik industri harus mampu mengenalpasti beberapa lelong.
Dalam 3 atau 4 kali pertama aksi lelong, jika belum dibeli, beberapa bank boleh memilih untuk membeli, Xu sebagai dasar bank masing-masing.
Jika industri lelong dalam proses membeli semua masih berjalan dengan baik, anda ingin menghitung pembelian industri akan membayar harga tertinggi, termasuk masa, bekas pemilik tidak membayar bil, kos undang-undang, kos renovasi.
Harga beli terbaik daripada harga pasaran 10 hingga 20%
Anda membeli unit, harga itu lebih baik daripada harga pasaran dari 10 hingga 20 peratus, sehingga mungkin akan menguntungkan mereka; Selain itu, kita harus belajar untuk bank, bank-bank bersedia untuk memberi pinjaman kepada anda, tahap pinjaman, bunga pembiayaan bunga, dll .
Akhir lelang, jika anda tender untuk industri ini, mungkin diperlukan 90 hari atau 120 hari untuk membayar sisa bahagian perumahan, sebagaimana yang dinyatakan dalam dokumen lelong cara terbaik untuk jumlah gambar secepat mungkin masuk ke aplikasi pinjaman kepada bank dan peguam untuk mula mempersiapkan dokumen-dokumen kontrak yang diperlukan.
Secara teknikal, anda adalah pemilik yang baru, namun, dalam undang-undang, industri bukan milik anda, hanya 90% dari perumahan di bahagian yang tertinggal telah dibayar secara penuh sebelum kita boleh berfikir begitu.
Kosong jika industri, terutama pintu dan tingkap yang hilang, kita harus terlebih dahulu memasang, kunci, memastikan bahawa berlari keluar dari pihak ketiga, bahawa itu adalah membeli rumah baru.
Sin Chew Daily / pelaburan harta / industri tumpuan 2009.05.018